瑞信：中国资本流动减少，悉尼房产遇冷

2017-11-5 06:00| 发布者: hubert | 评论: 0 |来自: 1688

导读: 据投资银行瑞士信贷的数据，悉尼房价迅速降温，以及中国投资者突然撤出房地产市场，可能会致使央行下调利率。

瑞士信贷的经济和资产净值团队进行的一项研究发现，中国的资本流动与悉尼房价密切相关，在12个月的时间里，前者对后者的需求造成了影响。

瑞信称:“过去几个月，悉尼房地产市场不仅降温，而且可以说是转冷了。过去的一年里，中国的资本流动大幅，这在一定程度上反映了更严格的资本管制所带来的影响。这种下降预示着新州的房市需求将出现疲软。”

拍卖清盘率是价格的临界点

近几个月来，初步拍卖清盘率已从去年的75%左右降至60%-65%。

更重要的是，修订后的拍卖清盘率–即把最后的结果也统计在内–甚至降至60%以下。

瑞信指出，“这是一个重大发展，因为最近的澳储行（RBA）分析表明，60%的清盘率通常是房价通胀的损益平衡点。”

“换句话说，当清盘率低于60%时，房价往往会下跌。”

虽然很难准确指出中国买家对价格的确切影响，但瑞信的建型数据发现，自2010年以来，中国的资本流动和实际利率预测了大约四分之三新州房地产的转让变化。

当地投资者一直在追逐中国买家的势头

此外，可获得的抵押贷款（银行的能力和放贷意愿）和拍卖清盘率之间已经关系不大。

瑞信表示，可获得的抵押贷款已大幅下降至历史水平，这与清盘率下降至20%左右相一致–但实际清盘率仍保持在60%至80%的水平。

另一方面，一些轶事证据，比如来自中国对澳大利亚房产市场的在线兴趣减少，而房产中介则报告称该行业的销售大幅下滑表明中国的购房活动有所减少。

瑞信称，本地变量无法解释住房周期，这表明需求必须有强大的外国因素。在微观层面上，中国买家推高了某些地区的估值，比如昂贵的郊区和公寓楼。

“但这对市场其他领域的定价有积极的溢出效应。我们相信，中国买家会带动周期，而本地投资者则会追逐这一势头。”

新房销售继续下滑

房地产市场失去动力是9月新房销售疲弱的另一个迹象。

住房行业协会（HIA）的数据显示，过去一个月销售额增长逾6%，单元房销售下滑16.7%。

新房销售数据被视为房地产市场的重要先行指标，在3月份似乎达到了峰值。

HIA经济学家盖勒特(Shane Garrett)表示，“这一调整过程将大幅减少地面建筑活动。我们预计，在2019年的某个时候，建筑活动将会触底，然后开始复苏–假设经济恢复到3%左右的长期平均增长率。”

RBA可能需要降息

瑞信表示，由于缺乏及时、准确的中国资本流动数据，RBA处境艰难，但海外投资的枯竭对经济来说是“一个非常大的风险”。

“我们知道政策需要建立在已知的而非未知的基础上，而中国的资本流动是一个非常大的未知数，因为缺乏高质量和及时的数据。但我们面临的问题是，最近中国资本流动的减少对房价和消费者支出产生了明显的负面影响。”

瑞信认为，如果按它的建模来看，那么短期内很难看到有意义的复苏。

“我们相信，澳大利亚央行将需要进一步降息以应对房地产市场的放缓，如果没有健康的房地产市场，经济就不会有其它的增长动力。”

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