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花旗银行:中国买家挤走当地投资者和自住者

2016-7-25 11:43| 发布者: hubert | 评论: 0

导读: 花旗银行如此说,在人们对悉尼、墨尔本内城区市场上的大量公寓房越来越担心之际,至少某些开发商已经意识到,对中国买家的销售已经达到了高峰。


花旗银行最近发表了一份题为《澳洲与中国:下一步棋》(Australia and China: The Next Phase)的报告,分析了中国在消费者经济转型过程中的趋势,展望了澳洲公司在未来15年的机会。

从旅游、财产管理,到卫生医疗技术,再到维生素与葡萄酒,在15年后,某些澳洲公司的收入中,中国业务所占比例,最高可能会达到三分之一。

特别是对赌博业的星光娱乐(Star Entertainment)和皇冠度假(Crown Resorts)公司来说,中国游客人数的增加会让他们获利巨大,从今天的每年约100万澳元,到2030年可能会增加到400万澳元。

但是,当地的房地产开发商们,不会从中获得什么好处。

中国人对澳洲房地产的投资在过去的两年里翻了两番多,从2012-13年度的60亿澳元猛增到了2014-15年度的240亿,澳洲外资审查委员会的数据显示。

“中国投资者一直以来特别活跃于矿业、农业、既包括商业地产也包括住宅地产的房地产业。对房地产的投资很大部分集中在内城区公寓房的楼花,”花旗银行的报告说。

“在这种增长的情况下,存在着供应过剩的某些风险。随着中国资本控制的加强、澳洲当地银行借贷标准的收紧,房价和房租两项都有可能会面临下跌的压力,尽管到目前为止,来自各种来源的资料显示,中国买家仍然在市场上保持着活跃。”

拿正在面临着这样的趋势的Mirvac开发商为例,花旗银行分析师认为,尽管他们曾经在把越来越多的公寓房售给中国买家的过程中受益,但是他们的收入并没有随在中国在澳洲的投资同步上升。

这是因为Mirvac开发的公寓楼,售给中国买家的销售增加,是在售给其他投资者的销售量减少的基础上实现的。换言之,中国投资 “在Mirvac的销售中,把一些当地的投资者和自住者挤了出去。”

“因此,按Mirvac对中国人的销售的比例,中国买家或许已经接近其顶峰,”报告说,“对可以预见的未来而言,我们预计对中国人的销售将维持在或低于现在的水平。”

报告称,尽管证据显示,Mirvac在悉尼与墨尔本的最新项目在推出时或不久之后就销售一空,表明还有没有得到满足的需求,但是 “没有多少证据显示Mirvac调整了他们的开发计划以从中国投资者身上获益。”

“相反,中国资金造成的市场需求增长,大部分似乎已经被进入市场的新的外国投资者们满足。因此,把中国投资推断成Mirvac未来销售增长的部分,看起来是危险的。”

中国买家占Mirvac的26亿澳元住房预售的20%,26亿中约19亿是公寓房。

对中国投资的日渐加重的不安已经引起了Mirvac及其他开发商们的担心,因为买了楼花的人在竣工之际有不能完成交割的风险。

花旗银行说,尽管他们也有同样的担心,但是他们认为有许多因素说明不必担心。其中一个因素是“历史经验表明外国买家违约的风险小于国内买家。”

总体看来,花旗银行称,中国人对澳洲房地产的需求可能会长期维持下去,这种需求受到大量的中国在澳留学生人数的刺激,目前,中国在澳的学生超过66,000人,占在澳国际学生人数的20%。

报告说:“从教育通往居民的途径,可能会促进外国人对房地产的兴趣,随着时间的推移,中国人逐渐获得的资本流控制的宽松也将可能使房地产的需求得到维持。”

花旗银行研究部的投资策略主管Tony Brennan表示,澳洲市场上中国投资者的数量在未来几年将继续相当可观,这是因为经济的继续繁荣,以及中国居民意愿把自己的储蓄搞得多种多样。

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